印尼房價增長指數表

印尼房地產 現在適合投資嗎? 印尼房市會泡沫嗎?

對於一個國家的經濟狀況,通常有兩大指標可以觀察,一個是股市,我們之前的文章:從印尼股市看印尼市場中,有提到從2010到現在,印尼股市平均每年可以成長13%,從股市來看目前印尼的經濟景氣仍是看漲的,而另一個觀察的就是房市部分,過去的經驗,股市通常是經濟的領先指標,若經濟景氣反轉,股市會率先反應進而下跌,當股市低迷時,房市通常也不會太好,目前就我自己的觀察,印尼各式的房屋建案還是一直推出,Mall裡面賣房的攤位一攤接著一攤,表面上感覺 印尼房地產 一片欣欣向榮,但印尼房市的趨勢到底如何?值不值得投資?對於印尼的經濟狀況有什麼影響?

印尼房地產 目前的趨勢?

到底印尼目前房市是漲還是跌,從印尼央行(BI)公布的印尼16個城市調查出的住宅價格指數(Residential Property Price Index)資料來看,我們可以看到印尼房價在2012年時大幅成長,到了2013年後房價的成長開始放緩,到最近兩年都是小幅的成長,這表示印尼的房價目前雖仍持續的往上漲,但是成長的速度已經放緩,若沒有新的成長動能,我認為目前印尼房市還會持續成長,但就是小蝠的成長。

印尼房地產 增長指數表
印尼房地產 增長指數表

另外從下圖房價的年成長率(YoY),我們更可以清楚地看到,房價在2012年跟2013年的時候漲幅來到了高點,最高的漲幅發生在2013年第三季,達到了13.51%,之後房價每年的漲幅開始趨緩,到2015年第四季時漲幅跌破了5%,到了2016年第四季只剩下2.38%,最近大約就在3%上下擺盪。

印尼房價年成長率YoY
印尼房價年成長率YoY

其實從這張圖我們應可看出印尼的房市已經漲過一波,而後面因為缺乏下一波成長的動能且需求降低的情況下,成長幅度大約每年在3%左右,但我認為目前房市還不會下跌,理由有三個:

  • 第一個原因是,印尼經濟還在持續成長,每年GDP成長大約5%左右。
  • 第二個原因是,遇到印尼的選舉年,理論上政府也不會讓房市下跌或泡沫
  • 第三個原因是,建商也不願意讓房市下跌,他們會出各種招來拉高房價,像是政府的報告指出,建商將使用更昂貴的建材跟工資作為房價上漲的理由。

通膨對印尼房市的影響?

前面我們已經知道目前印尼的房市仍是處於上漲的狀況,但除了看上漲之外有個數值大家也必須要注意,台灣有很多人投資房市,一個很大的原因是我們認為房地產是抗通膨的,但這是因為我們習慣了台灣的低通膨,台灣消費者物價指數年增幅大都維持在1.5%上下,超過3%就是通膨了,5%就是嚴重通膨,印尼2013~2016年通膨最高曾到8%,雖然這兩年大約在3~5%之間震盪,顯示目前印尼的經濟比以往相對穩定,但對比台灣還是高了許多,那麼這個通膨對印尼房市有什麼影響呢?

印尼通貨膨脹增幅
印尼通貨膨脹增幅

其實通膨最大的問題就是會吃掉房產增值(Capital gain)的部分,我們把剛剛的房價年成長YoY圖表加上通膨之後,我們會得到房價真正的增值%,你會發現一個很可怕的事實,除了2012、2013年是正的以外,其他的年份,尤其是近幾年,增值的部分都被通膨吃掉了。

這是很多人都忽略的地方,表面上房價一直在上升,但事實上房子的實際價值並沒有上升,你可以說這確實剛好抵消了通膨,讓你的錢的價值沒有變少,很符合了所謂的房產抗通膨,但對於投資房地產是想要利用房價上漲賺取差價的人來說,目前看起來期望是要落空了。

對於投資人來說,目前真正的收益會來自於出租房子所收取的租金,而印尼的房租租報率還不錯,關於租金收益下面我會再細談,但要是都沒租出去,其實跟你直接把錢放定存在印尼的銀行,兩者的效果是一樣的,目前銀行定存的利率差不多4~6%,差不多也是把通膨抵消掉,所以在印尼房產並非是抗通膨的唯一選項,但投資房產可以帶來額外好處就是租金收入,最大的缺點就是入手門檻太高,若是用貸款買房投資,風險就更高,這只適合印尼有錢的人投資。

印尼房價漲幅與通膨影響
印尼房價漲幅與通膨影響

印尼四個主要城市的房價狀況

前面我們看的都是印尼整體狀況,其實印尼每個區域的變化很大,需要慎選地區跟投資標的,下面我們來看一下印尼4大城的狀況,看看誰在漲誰在跌,藍色的線是未扣掉通膨的房價年漲幅,紅色的線表示扣掉通膨後實際的年漲幅。

雅加達及周邊城市

我們可以看到線圖跟印尼整體房市差不多,但波動的幅度較大,雅加達房市在2016年來到低點,接著在2017年回暖,可以看到漲幅往上成長,我猜測是因為原定2018年要通車的捷運題材將房價往上拉升,但隨著捷運延至2019年通車,因此漲勢又往下小跌了一點,接下來可以預期選舉+捷運通車的題材,大雅加達地區房市應可以上漲,但這波沒衝上去可能就會維持在小幅上漲。

雅加達及週邊地區房價漲幅與通膨影響
雅加達及週邊地區房價漲幅與通膨影響

萬隆

離雅加達大約3~4小時車程的萬隆是印尼人假日喜歡前往的地方,因爲天氣相較雅加達涼爽,而且交通不會像雅加達這麼堵,因此房市的表現不錯,近年漲幅都在5%左右,且相對穩定,房價的利潤也沒有完全被通膨吃掉,相對適合投資。

萬隆房價漲幅與通膨影響
萬隆房價漲幅與通膨影響

泗水

在西爪哇的泗水表現又比萬隆好,漲幅曾達到23%左右,幾乎沒出現過負成長的,是印尼房市表現非常好的地方。

泗水房價漲幅與通膨影響
泗水房價漲幅與通膨影響

棉蘭

在蘇門達臘島上的棉蘭房市在穩定成長一段時間後,房價在2017年突然停止成長,扣掉通膨後更是變成負的,目前整體房市低迷,不是很適合投資,因為完全被通膨吃掉了。

棉蘭房價漲幅與通膨影響
棉蘭房價漲幅與通膨影響

印尼的房價?

前面我們大致了解印尼房價的漲幅狀況,但漲了這麼多那麼現在印尼的房價到底是多少呢?這應該也是大家關心的,接下來我會提供雅加達與周邊地區的房價讓大家參考,因為印尼習慣用平方公尺,交易的金額是印尼盾,為了讓大家比較容易比較,我下面的單位會轉換乘坪跟台幣,參考的匯率是台幣:印尼盾=1:470,1坪:3.305785平方公尺,另外印尼公設大約佔總坪數的10~15%。

JLL Reseach 的調查將雅加達的公寓價格分為五個等級,如下圖所示,將其轉換成坪數與台幣後,我們可以知道雅加達的房價最便宜Lower middle等級的是1坪14萬,而最高等級Luxurv是1坪42萬。

雅加達2009~2017年房價曲線圖
雅加達2009~2017年房價曲線圖 soure from JLL Reasearch

Colliers international的研究顯示目前雅加達公寓1坪的平均價格為23.2萬台幣,特定地區如雅加達CBD地區平均1坪約36萬元,南雅加達地區平均約26.8萬元,非主要地區平均約17.6萬元。

雅加達CBD、South Jakarta、Non-Prime Area地區房價曲線表
雅加達CBD、South Jakarta、Non-Prime Area地區房價曲線表 Source from Colliers international

另外我也整理了一份雅加達房價,希望能讓大家更了解目前的房價狀況,房價資訊來自這裡

房子名稱地區完工時間樓層/戶數坪數(含公設)總價(NT)1坪價錢
SUDIRMAN HILL RESIDENCES中雅加達偏南201836層/269戶11.06 ~ 42.45278.66萬~1296.73萬25.2萬~30.55萬
IZZARA南雅加達201731層/485戶19.36~88.93574.09萬~2626.02萬29.53萬~29.65萬
CASA GRANDE RESIDENCE南雅加達201839層/350戶20.27~43.86654.73萬~1487萬32.30萬~33.9萬
THE WINDSOR ULTIMATE RESIDENCE西雅加達202532層/170戶33.58~56.26941.8萬~1898.7萬28.05萬~33.75萬
CITRALAKE SUITES北雅加達201713層/513戶16.45~28.58279.71萬~524.88萬17萬~18.36萬
THE KENSINGTON ROYAL SUITES北雅加達201631層/750戶19.15~45.04417.38萬~1112萬21.8萬~24.7萬
OCEANA RESIDENCE ANCOL SEAFRONT北雅加達未知36層/1000戶25.71~146.71602萬~2637.3萬18萬~24.1萬
BRANZ BSD Ai坦格朗 BSD city201831層/1256戶17.03~55.54230.6萬~664.5萬11.9萬~13.57萬
NAVA PARK BSD CITY坦格朗 BSD city201918層/220戶14.92~45.07281.16萬~915.8萬18.9萬~20.3萬
MEIKARTA勿加泗未知預計提供250000戶6.63~30.8527萬~125.9萬4萬

從以上數據我們可以發現,雖然都在雅加達但是價格仍會因為地區與機能而有所差異,1坪在15~40萬之間,價差蠻大的且價格持續在上漲,但這個價格對於最低薪資只有8000台幣的雅加達人來說,假設他想在雅加達買1間17坪,台幣280萬的房子,他得不吃不喝29年才買得起,所以越來越多的人被迫只能往郊區移動尋找便宜的房子,這也加重了雅加達上下班時間塞車的情形。

印尼的房屋租金?

目前雅加達公寓一個月的租金約在2萬~5萬之間,根據DBS的調查,印尼的租報率平均約為8%,房價租金比為12.5倍,正常標準要低於20倍,這意味著房東可以在12.5年回本,相較台灣租金比64倍,需要64年才能回本,雅加達的房租收益可說是非常好,但我們也可以發現租報率有越來越下降的趨勢,在2016年時大約剩下6%,這除了是因為房價上漲導致投入成本提高之外,其實也代表目前租屋市場有點供過於求了,有很多房子租不出去,必須要降價或是折扣,導致租報率下降。

雅加達公寓租報率
雅加達公寓租報率 Source from DBS

另外還記得我們前面說過,若房子租不出去其實收益跟定存會差不多,DBS的研究也顯示出同樣的結果,紅色的代表是房地產的投資報酬率(含租金收益與資本利得)粉色的代表定存的利率,可以發現從2013年之後房地產的收益就跟定存差不多,所以投資房地產對目前印尼來說不是最好的選項,我們認為印尼股市或許是更好的投資選項。

印尼房地產與定存收益比較
印尼房地產與定存收益比較

印尼房市的展望

我覺得目前的房市有點供過於求,因為2012、2013的房市熱潮,讓很多建商大舉興建公寓,2017年約新增了1.5萬套公寓,而2018年則預計會新增3.4萬套,目前雅加達公寓的總套數差不多在15~17萬套左右,雖然相較於雅加達1000萬的人口,這個數字遠遠不夠,但隨著房價持續上漲,真的能負擔起公寓的家庭還是少數,這也導致更多的人往郊區移動,讓雅加達周邊城市的房市反而比雅加達還要蓬勃發展,雖然政府也提出貸款相關的利多,但銀行10~11%的貸款利率,不是很多人能負擔的。

目前我認為印尼房市缺乏一股動能來帶動房地產的上漲,每年差不多就是小幅度的成長,對於投資印尼房產的人要小心通膨怪獸,牠可能會把你的收益吃光光,當然目前房市也不會崩盤,因為目前印尼的經濟仍持續成長,隨著越來越多人進入中產階級,購屋的需求也會持續提升,但我也感覺以目前印尼經濟的成長還不足以提供印尼房市下一波的漲幅,目前人民的收入不足以撐起這樣的高房價,我們之前的文章:從央行策略看印尼經濟現況,也提到印尼正在尋找下一波成長動能,我們認為網路產業有可能是下一波的成長動能,就看明年2019年GO-JEK在印尼IPO是否能成為啟動成長的領頭羊了,為印尼房市帶來下一波的成長。

我是Jumplife的Ethan,本篇是我對於印尼房市的小小觀點,若有任何相同或不同的觀點都歡迎你與我交流,讓我們一起切磋進步,期待與你的交流:D

About the Author

Ethan Lai

在台灣創業6年,現在搬到雅加達 未來都會在此分享印尼的所見所聞與心得 期待與你交流,賴俞任 [email protected]

4 thoughts on “印尼房地產 現在適合投資嗎? 印尼房市會泡沫嗎?

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      謝謝 Ethan 您的分享。 此篇文章是目前我所看過對印尼房市最有條理內容的一篇,讓我獲益良多。 我是Sean, 前幾年在越南工作,近期轉任雅加達。 有空的話也希望與您多多交流。

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      請問印尼壽險、儲蓄險的資訊? 印尼女友在台積蓄有何投資建議?

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        謝謝您的提問,關於印尼壽險、儲蓄險的資訊,目前我們了解的不深,這方面我們會再進行研究,未來會再撰寫相關文章。

        至於選擇何種投資,我們都希望能選擇投資報酬越高的,但投資報酬越高相對風險也越高,這主要跟個人擁有的資金與能承擔的風險能力有關,因此很抱歉我無法針對你女友的儲蓄提供相關投資建議,我僅能提供目前印尼幾種投資的報酬狀況,銀行定存4~6%、10年國債6.9%、貴金屬:黃金約6%、房產租報率6~8%、股市8~13%,建議了解自己能承擔的風險後投入研究後再進行投資,謝謝。

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